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Vente d’un appartement
par un résident étranger qui
n’est pas citoyen israélien

Vente d’un appartement par un résident étranger qui n’est pas citoyen israélien - Impôt sur la plus-value et transaction réalisée à distance
par Maître Eyal Ortal, avocat
 
 

Des clients de notre étude, résidents étrangers, qui ne parlaient ni ne comprenaient l’hébreu, nous ont approchés il y a une dizaine d’années après avoir reçu en héritage un appartement à Nathanya. Ils nous avaient demandé de le mettre en location en nous donnant procuration pour le faire. Ainsi fût-il.

Il y a quelques mois, ils ont décidé de mettre l’appartement en vente. 
Quels sont les éléments dont il faut tenir compte lorsqu’un résident étranger qui n’est pas citoyen israélien souhaite louer ou vendre un bien immobilier et de le faire à distance ?
 
 
Les principaux éléments à retenir sont :

La distance géographique : le client ne réside pas en Israël ce qui crée des difficultés techniques et bureaucratiques, en particulier s’il souhaite réaliser la transaction sans mettre les pieds en Israël.

L’aspect juridique dû au fait que le vendeur n’est pas résident israélien et qu’il n’a souvent pas de compte dans une banque en Israël.

L’aspect juridique de l’imposition de la transaction réalisée en Israël.

L’aspect juridique dans l’état de résidence, si la contrepartie de la vente est virée dans son pays de résidence.

Les règles de conseil applicables aux avocats qui gèrent pour le compte de leurs clients une transaction dans un pays dont ils ne maîtrisent pas la langue, ne lisent pas les documents juridiques et n’ont aucune notion de la loi locale et des procédures bureaucratiques impliquées dans la transaction – doivent être expliqués au client.

Cet article traitera de la vente d’un bien ; cependant, nous pouvons dire que la location d’un bien immobilier en Israël a elle aussi des implications fiscales, et qu’un conseil juridique adéquat permet d’éviter les malentendus et les complications.

 

Conséquences de la loi sur l’imposition foncière de la vente d’un appartement par un résident étranger

Jusqu’au 31 décembre 2013 un résident étranger pouvait vendre en Israël un appartement et être exempté de l’impôt sur la plus-value dans les conditions énoncées par la loi.

Cet état des choses a changé le 1/1/2014, et depuis, les résidents étrangers n’ont plus droit à l’exemption, sauf si l’appartement vendu est leur unique appartement et qu’ils apportent la preuve des autorités fiscales de leur pays de résidence (le pays qu’ils habitent) qu’ils ne sont pas propriétaires d’un appartement résidentiel dans leur pays de résidence. Il est difficile d’obtenir une telle attestation (dans de nombreux pays, les autorités fiscales ne la fournissent pas).

Le résident étranger peut payer l’impôt sur la plus-value selon un calcul linéaire qui réduit sensiblement le montant à payer par rapport à l’ancien calcul qui était d’usage dans d’autres cas.

Selon cette méthode, on calcule la période pendant laquelle le vendeur était propriétaire du bien et on la divise en deux : depuis l’achat de l’appartement au 31/12/2013, et depuis le 1/1/2014 à la date de la vente.

À la première période s’applique une exemption totale de l’impôt sur la plus-value ; à la deuxième période le taux de l’impôt sur la plus-value est de 25% du bénéfice réel.

Pour la période allant du 1/1/2014 au 31/12/2017, chaque unité familiale a le droit de réaliser deux transactions de vente d’un appartement ou d’une maison en profitant de cet avantage (de calcul linéaire) ; à partir du 1/1/2018 il n’y aura aucune restriction quant au nombre de transactions de vente d’un appartement ou d’une maison en y appliquant le mode de calcul linéaire.

Le résident étranger doit savoir que d’autres taxes et impôts sont applicables au vendeur à l’occasion de la transaction, et qu’il convient de s’assurer de leur application – en premier lieu, il peut s’agit de taxes locales : taxe d’amélioration (heytel hashbaha), taxe d’égout, la taxe d’éclairage (rare), de trottoir, de canalisation, de voirie, etc. Cette vérification est à faire auprès du service d’ingénierie de la municipalité et auprès de la commission locale d’urbanisme.

Il faut également savoir de quel type de bien il s’agit - est-il construit sur un terrain appartenant à l’État ou au Keren Kayemet et qui est administré par l’Autorité des Terres d’Israël ? Dans ce cas, il peut y avoir des paiements à faire à l’Autorité : des droits de consentement, de capitalisation ou de bail.
 

Virement de fonds

Le résident étranger qui vend un appartement doit savoir qu’il existe aujourd’hui une pratique prudente selon laquelle on ouvre pour lui un compte bancaire en fiducie où la contrepartie de la vente est déposée selon les conditions du contrat et pour garantir les droits de l’acheteur.

Par la nature des choses, le vendeur, bien qu’il soit résident étranger, souhaite recevoir la contrepartie de la vente dans son pays de résidence.

Dans certains pays, des taxes sont appliquées sur le patrimoine et pour cette raison et bien d’autres les propriétaires n’ont pas déclaré leurs droits de propriété en Israël dans leur état de résidence.

Lorsqu’un bien qui est mis en vente n’a pas été déclaré dans le pays de résidence, il peut être difficile de transférer l’argent sur un compte ouvert dans le pays de résidence.

Notre étude travaille en étroite collaboration avec des cabinets d’avocats et des études comptables à l’étranger (aux États-Unis et dans toute l’Europe). Ces cabinets et études ont une grande expertise de la fiscalité internationale et sont à même de traiter ces questions complexes, ce qui permet en fin de parcours à nos clients de recevoir l’argent et de l’utiliser dans leurs pays de résidence.
 
Une transaction de ce genre nécessite de remplir et de faire signer les clients sur un formulaire de ‘connaissance du client’ conformément au règlement et à la loi sur l’interdiction de blanchiment de fonds. L’obtention du formulaire rempli et de tous les détails nécessaires est d’importance à la fois pour le cabinet d’avocats et pour la banque où le compte fiduciaire est ouvert. Là aussi l’expertise est de rigueur. Il s’agit de lois récentes et l’expérience de l’étude permet d’éviter au client de commettre des erreurs lourdes de conséquences.
 

Transaction à distance
 

En Israël, les procédures bureaucratiques réalisées auprès des autorités (le Bureau du Registre Foncier, l’Autorité des Terres d’Israël et les banques) le sont presque toujours réalisées en hébreu.

Il est possible de réaliser une transaction sans mettre les pieds en Israël mais cela nécessite une bonne gestion du processus.

Le vendeur doit signer des documents devant le Consul d’Israël à l’étranger ou devant un notaire se déplaçant à l’étranger pour s’assurer que la signature soit recueillie conformément à la loi israélienne. Le mandataire du vendeur (en général son avocat ou son représentant en Israël) peut signer une grande partie des documents à sa place, mais certains autres devront être signés par le vendeur en personne.

Pour revenir à nos clients, des résidents étrangers pour lesquels nous nous sommes occupés de la vente d’un appartement à Nathanya - notre traitement consistait en les éléments suivants :

Négociations avec l’agent immobilier et recherche d’acheteurs.

Évaluation de l’appartement sur le marché immobilier de la région. Visite de l’appartement et obtention d’une expertise immobilière.
 

Signature du contrat de vente.

Ouverture d’un compte en fiducie et encaissement de tous les paiements.

Remise de l’appartement en possession des acheteurs.

Contact avec un cabinet français spécialisé dans la fiscalité internationale. 

Achèvement de la transaction par une déclaration conforme dans le pays de résidence.
 


Une démarche professionnelle, responsable et précise permettant à un résident étranger de vendre un appartement, une maison ou tout autre bien en Israël sans mettre les pieds en Israël, est une chose tout à fait possible possible. Nous l’effectuons au quotidien. 

Il importe de confier cette tâche à un expert capable de tenir compte de tous les aspects mentionnés, qui est connu des autorités en Israël comme étant un professionnel de premier rang.

Notre étude a une riche expérience d’accompagnement et de traitement de transactions de vente de biens immobiliers en Israël pour le compte de résidents étrangers.

Nous accompagnerons votre transaction, pas à pas, avec professionnalisme et en nous assurant de son succès.

N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir tout conseil avant de vous lancer dans une telle entreprise.





 * Cet article présente des informations d’ordre général et ne saurait en aucun cas servir de conseil juridique et/ou remplacer le conseil juridique donné dans un cas particulier.
Dans tous les cas, les informations présentées dans cet article sont partielles et la consultation d’un avocat spécialisé dans la fiscalité et l’immobilier est indispensable avant de prendre toute décision ou d’effectuer toute opération. Les termes des présentes sont valables à la date de leur rédaction uniquement, et sont susceptibles de changer de temps à autre.


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