Articles

Comment acheter un appartement
construit dans le cadre d’un projet TMA38

Comment acheter un appartement construit dans le cadre d’un projet TMA38 - 

Par Eyal Ortal, Avocat et notaire

 

La pub est géniale et le graphisme esthétique, le bâtiment présenté semble être ultramoderne et le promoteur vous fait l’éloge d’un emplacement sublime et de normes supérieures. Le prix aussi semble attractif et l’appartement de vos rêves semble être plus proche que jamais de se concrétiser.

Mais au bas de la publicité vous lisez en petites lettres que l’immeuble est construit dans le cadre d’un plan de « Renouveau Urbain » ou « TAMA 38 » - un terme qu’on n’entend un peu partout mais dont on ne sait pas toujours à quoi il correspond.

Que faut-il vérifier avant de s’adresser à un promoteur et signer une transaction d’achat ?

Le TAMA 38/1 est un cadre législatif à travers lequel l’État tente d’améliorer avec intelligence l’état urbanistique de vieux immeubles en Israël.

Dès la promulgation de la loi et de sa réglementation, nombreux sont ceux qui y ont découvert l’occasion de s’enrichir rapidement aux dépens de propriétaires d’appartements dans de vieux immeubles. En général, ceux-ci sont habités par des personnes âgées, de couches sociales défavorisées qui n’ont pas eu l’occasion d’améliorer leurs conditions de logement ; les promoteurs leur font signer des documents qui les lient à un entrepreneur, qui de sa part leur faire signer un contrat de construction.

Souvent, les résidents naïfs ne savent rien de cet entrepreneur. Ils sont enthousiasmés par ses promesses et par l’idée d’améliorer leur logement et signent le contrat sans sourciller.

Même si ces résidents étaient représentés par le meilleur avocat, la nouveauté des procédures du TAMA 38 fait que les avocats eux-mêmes apprennent sur le tas. L’expérience leur accorde un avantage une fois celle-ci accumulée, mais tant qu’ils ne l’ont pas, ils ne peuvent prévoir tout ce qui peut surgir.

Les acquéreurs des appartements construits par le promoteur ont un avantage sur les résidents qui ont signé et qui se sont engagés envers lui. Les acquéreurs d’appartements profitent des connaissances des résidents et/ou de leur avocat. Cet article a pour but de mettre à disposition de toute personne souhaitant acheter un appartement dans un projet TAMA 38 quelques outils juridiques et autres pour l’aider, en plus de l’assistance accordée par notre cabinet.

Nous suggérons de vérifier les éléments suivants préalablement à toute signature d’un contrat d’achat dans un projet TMA 38/ :

1.       Qui est le promoteur ? 

La lecture des publicités nous enseigne que les promoteurs s’inventent les noms les plus « mousseux » pour décrire leur entreprise. Si vous souhaitez acquérir un appartement d’un tel promoteur, il est recommandé de vérifier qui se cache derrière la dénomination sociale. Est-ce véritablement un entrepreneur international qui travaille dans le secteur depuis 80 ans ? Ou un gros promoteur qui a déjà construit plus de 500 immeubles dans tout le pays et même au Luxembourg ?

Ces exagérations ne sont qu’une partie de leur marketing agressif. Il vaut mieux se méfier d’un entrepreneur qui n’existe depuis pas plus de quelques années ; il sera plus simple d’avoir des réponses aux problèmes qui surgiront en cours de route d’un entrepreneur plus connu. Mais cela ne suffit pas....

Il convient de vérifier l’expérience de construction de cet entrepreneur. Est-ce que son but est vraiment de construire ou bien ne cherche-t-il qu’à s’approprier des droits par le biais d’un contrat qui sera signé entre les résidents et un entrepreneur qui peut n’être qu’un opportuniste ?

L’entrepreneur est-il un entrepreneur enregistré ? Il convient de vérifier s’il est inscrit au Registre des Entrepreneurs dans une catégorie qui convient à la réalisation des travaux objet du contrat. Il convient également de vérifier s’il a l’expérience requise pour réaliser les travaux il s’est engagé à réaliser. Il faut lui demander où il a construit, qu’il donne des adresses, prendre la peine de s’y rendre et poser des questions aux acheteurs.

Une des sources que les promoteurs et entrepreneurs vous indiquent est l’indice de qualité publié par un institut d’appréciation - comme si une position honorable devait vous rassurer. Peut-être. Mais cela ne suffit pas. Tout le monde sait qu’un « positionnement » de ce genre peut s’acheter. Pour faire partie d’une liste il suffit de payer. La position sur cette liste n’est pas la garantie de la qualité de la construction, d’une attitude positive envers les résidents ou du sérieux du promoteur.

 

2.       Est-ce qu’une banque accompagne la construction ?

L’accompagnement de la construction par un établissement bancaire signifie que la banque a trouvé le projet rentable. L’accompagnement bancaire en soi est une garantie de plus de l’argent des acquéreurs, et il convient donc d’acheter dans un projet TAMA 38 avec accompagnement bancaire. La banque exige que le promoteur ait des fonds propres sans lesquels la banque ne financera pas le projet.

Cet accompagnement évite le conflit créé à l’occasion de l’inscription d’une notification de mise en garde selon une des méthodes de garantie proposées par la Loi sur les Ventes d’appartements, car les droits des locataires et ceux des acquéreurs ne sont pas en conflit lorsqu’il y a une notification de mise en garde sur les droits des résidents.

 

3.       Sûretés

La garantie des droits des acquéreurs d’appartements est définie et déterminée par la Loi sur la Ventes d’appartements. Cette loi a été promulgué à la suite de graves affaires où des citoyens israéliens ont subi de lourdes pertes sur des fonds qu’ils avaient versés en vue d’acquérir un appartement. La Loi prescrit deux options de garantie des fonds des acquéreurs. En premier lieu, l’inscription d’une notification de mise en garde et les paiements au promoteur doivent être effectués en fonction de l’avancement des travaux selon les règles prescrites par la Loi ; deuxièmement, l’accompagnement bancaire dont nous avons parlé garantit que les fonds payés aux fins de la construction soient déposés sur un compte spécial d’où les fournisseurs sont réglés sous le contrôle d’un professionnel.

Bien entendu, la première méthode ne peut garantir l’achèvement à temps de la construction. Un promoteur étant payé en fonction de l’avancement des travaux peut toujours prendre du retard. Il risque de faire durer la construction même en payant des loyers selon la Loi sur les Ventes ; et pour sa part, l’acquéreur aura du mal à forcer l’entrepreneur à garantir son emménagement dans les délais contractuels. 

Selon la première méthode de garantie l’acquéreur ne peut savoir si le promoteur s’est écarté du permis de construire qui lui été accordé. A-t-il vraiment construit l’immeuble entier selon les plans et le règlement précis pour obtenir le Formulaire n° 4 (autorisation d’emménagement) ?

L’accompagnement bancaire ne garantit pas l’absence de tels écarts, mais le contrôle bancaire en réduit grandement le risque, et ce contrôle permet aux acquéreurs d’avoir qui saisir en cas de problème.

 

4.       Quelle est la nature des relations entre le promoteur/entrepreneur et les résidents ?

Si vous souhaitez acheter un appartement dans un immeuble faisant partie d’un projet TAMA 38, vous devez vérifier quelles étaient les relations entre le promoteur / entrepreneur et les résidents de l’immeuble ?

La majorité des promoteurs sont responsables, honnêtes et prévenants, mais parfois ils ont tendance à séduire les résidents et leur avocat par des propos mielleux, qui, une fois le contrat de renouveau urbain signé, se transforment en attitude dédaigneuse. Toutes ses promesses disparaissent d’un coup et les plus petits problèmes ne sont pas réglés, car son seul intérêt est un gros profit, les besoins des résidents n’ayant pour lui aucun intérêt.

L’examen de ces relations est donc la meilleure chose à faire pour savoir à quoi s’attendre après avoir signé le contrat.

Il faut bien sûr consulter le contrat entre le promoteur et le résident. Que dit-il ? À quoi l’entrepreneur/promoteur s’est-il engagé ? A-t-il le droit à ce stade de vendre des appartements ? La vente ‘sur le papier’ n’est-elle pas uniquement destinée à obtenir un financement dont le promoteur ne dispose pas et vend-il des droits avant d’avoir le droit de le faire ?

Il convient de vérifier que le promoteur respecte les conditions du contrat à l’égard des résidents. Il convient de rencontrer leurs représentants et de parler avec leur avocat. Quel est son impression ? Qu’est-ce que les résidents racontent au sujet du promoteur, du plan qu’il a déposé, de son respect du plan et du traitement des problèmes ayant surgi en cours de construction ?

Il convient d’éviter une situation où un promoteur vend des droits dans un immeuble faisant partie d’un projet TAMA 38 avant d’avoir le permis de construire et qu’il reçoive 7% de la contrepartie selon la Loi sur les Ventes ; dans un tel cas si le plan ne respecte pas les exigences de la municipalité, l’argent payé par l’acheteur risque d’attendre longtemps sur le compte du projet. Si vous souhaitez toujours acquérir, il faudra s’assurer que les fonds soient déposés sur un compte séquestre et qu’ils ne soient utilisés que pour faire avancer les travaux.

Dans le cadre de l’examen des relations entre les résidents et le promoteur, nous suggérons de vérifier si le promoteur a respecté toutes les conditions et engagements du contrat avant de signer.

Par exemple, dans un certain cas traité par notre cabinet, un promoteur avait promis dans les spécifications techniques que l’immeuble soit revêtu de marbre ou de pierres au choix de l’architecte et en concertation avec les résidents. À leur grande surprise, quelques jours avant le début des travaux l’entrepreneur les avise que l’immeuble sera revêtu d’un matériau « ressemblant à du bois ». Les résidents ont pris peur et se sont adressés à nous pour voir de quoi il s’agissait.

L’entrepreneur nous a dit que l’architecte avait prévu un niveau de finition très élevé et qu’il avait choisi un matériau de revêtement onéreux importé d’Allemagne qui donnait à l’immeuble un aspect de bois reliant entre elles les terrasses.

Le promoteur s’est trouvé être très généreux, le prix de ce matériau étant beaucoup plus élevé que le marbre ou la pierre ; les résidents se sont donc réjouis de voir ce matériau et ont apprécié le résultat. Un tel promoteur comprend le win-win du TAMA 38 et en profite tout comme les résidents.

En revanche, dans un autre projet le promoteur avait remplacé les conduits d’eau des parties communes et branché l’immeuble et les nouveaux appartements à un réseau neuf avec une pompe permettant à l’eau de grimper jusqu’au toit de l’immeuble. Pas plus de quelques jours après son installation, des fuites d’eau se déclaraient dans les anciens appartements. Les résidents ayant saisi le promoteur ont reçu des réponses évasives qui ont mené à un conflit aussi long qu’inutile. 

En fin de compte le problème était réglé mais à partir de ce jour il était clair que le promoteur n’avait aucune volonté d’assurer le bien-être et la satisfaction des résidents mais uniquement de réduire ses frais et de vendre au prix fort les appartements qu’il avait construits. 

Ces éléments s’ajoutent aux éléments juridiques formels et permettent d’éviter à l’avenir des problèmes juridiques plus graves.

 

Cet article présente un exposé abrégé des éléments d’information dont a besoin l’acquéreur d’un appartement dans un immeuble faisant partie d’un projet de renouveau urbain (TAMA 38/1). Notre cabinet sera ravi de vous conseiller sur la liste complète des vérifications à faire dans ce cadre.

 

 

Pour nous appeler: 972-9-83334777
Avocat Eyal Ortal : ortal.law@gmail.com
Àvocat Guy Ortal : gortallaw@gmail.com
Àvocat Rotem Ben David: rotem.bd.adv@gmail.com
Avocat Shlomit Nahon: shlomitnahon2@gmail.com

 


Info