Renouveau Urbain et TAMA 38 - Quel est notre rôle ? Par Eyal Ortal, Avocat et notaire
Pour expliquer le rôle des avocats qui
représentent des résidents d’un projet de Renouveau Urbain, il faut dire qu’il
ne s’agit pas uniquement de matières purement juridiques, et qu’un avocat
spécialisé dans ce domaine doit avoir de vastes connaissances non seulement
dans les domaines de l’immobilier, de l’urbanisme, de la fiscalité et de la
rédaction juridique - mais également des aptitudes d’analyse des risques, de
leadership communautaire et de psychologie individuelle et de groupe.
En premier lieu, les avocats doivent
présenter aux résidents et à leurs représentants la nature de la contrepartie
qu’ils recevront du promoteur avec lequel ils souhaitent contracter. À ce
sujet, il faut être précis et dire que la contrepartie consiste également en
délais à respecter, en respect de règles de sécurité, de normes de construction
et d’un engagement à fournir des spécifications techniques riches et honnêtes.
Deuxièmement, il faudra décrire aux
résidents la situation dans laquelle ils s’apprêtent à entrer : d’une
part, pour que la transaction ait lieu, le promoteur doit pouvoir gagner de
l’argent ; si son investissement n’était pas rentable, il ne conclura pas
la transaction ; et s’il signait un mauvais accord pour lui - les
résidents pourraient être exposés à des conflits et problèmes tout à fait
indésirables de leur point de vue.
Troisièmement, pour combler l’écart entre
ces intérêts, l’avocat doit garantir par des sûretés adéquates les engagements
du promoteur. D’une part, ces sûretés devront garantir les engagements donnés
par le promoteur, et, d’autre part, rassurer les résidents en les convainquant
que ces sûretés leur viendront en aide en cas de besoin.
Il arrive que les résidents et leurs
représentants soient convaincus par de vaines promesses de promoteurs, qui sont
prêts à tout dire pour obtenir des contrats signés ; l’avocat découvre
alors qu’il s’agit de promesses illogiques et irréalistes. Il doit donc faire
état de toutes ses connaissances dans les domaines susvisés pour éviter que les
résidents signent un contrat sans valeur qui risque de faire préjudice au
projet de Renouveau Urbain qu’ils envisagent pour leur immeuble.
Les avocats doivent s’assurer que le
‘promoteur’ ne fait pas que tenter d’obtenir des signatures pour les céder
ensuite à un autre promoteur, et que la ‘cour’ faites aux résidents ne se
transforme pas par la suite en une attitude dédaigneuse, qui ne considère que
le gain financier du promoteur aux dépens du bien-être des résidents.
Les avocats ont également pour rôle de
présenter le tableau véritable de ce qui attend les résidents et propriétaires
entrant dans un projet de Renouveau Urbain. L’intérêt primordial d’un tel
projet est que l’immeuble soit consolidé en vue de résister aux tremblements de
terre et aux cas d’urgence. Ses fondements doivent traverser un processus de
consolidation inspecté et contrôlé par les autorités. Un abri interne doit être
ajouté à chacun des appartements. La surface du logement devra grandir, avec
terrasse et parfois aussi une place de stationnement annexée. Les normes de
construction du contrat de consolidation devront être modernes, les
spécifications devront être riches - pour remplacer un immeuble en mauvais état
voire même dangereux.
La présentation des faits, des détails et
des priorités devra empêcher des résidents obstinés de soulever de vaines
exigences qui risquent de freiner un projet à même d’augmenter leur patrimoine,
leur sécurité et la qualité de leur vie ; d’autre part, la liste présentée
par les résidents devra être logique, raisonnable, intelligente, rentable et
durable.
En raison de l’offre importante qui
existe aujourd’hui sur ce marché, les promoteurs préféreront négocier avec des
immeubles bien représentés, travaillant avec professionnalisme et dont
l’intérêt est de promouvoir les buts des clients plutôt que d’obtenir des
avantages mineurs au profit de quelques-uns des résidents mais au détriment de
tous les autres.
Notre cabinet est caractérisé par son
efficacité, sa pertinence, sa volonté de faire avancer le projet vers le but de
l’achèvement des travaux en assurant une assistance permanente aux résidents en
toute matière pouvant surgir en cours de route ; les résidents y trouveront
réponse à toutes leurs questions, à la fois en ce qui concerne le contrat et
les relations avec le promoteur.
La dynamique qui se crée est telle que le
cabinet donnera une réponse immédiate à tout problème ou questionnement. Aucun
email ne restera sans réponse et le cabinet organisera et se chargera de toute
réunion, sollicitation ou avis. S’il faut débattre d’un problème surgissant en
cours de construction, le cabinet l’animera jusqu’à ce que la bonne et complète
solution soit trouvée.
L’ambiance
créée est celle d’un groupe qui travaille ensemble dans un but commun ;
cet état des choses permet souvent d’éviter le dépôt d’action d’objecteurs, car
la puissance démontrée par la représentation des résidents favorables au projet
est telle que les « opposants » cessent vite d’insister et préfèrent
adhérer au projet.
Toutes les questions et revendications
reçoivent une réponse pertinente et résolue dans une ambiance
agréable ; la motivation des opposants est mise de côté en faveur de leur
signature sur le contrat et leur adhésion à celui-ci, dans l’intérêt de tous
les résidents.
En tant que patriotes locaux, il nous
importe de dire que la ville de Nathanya est devenue un lieu populaire pour les
projets de TAMA 38 et de Renouveau
Urbain. Notre cabinet est impliqué dans un grand nombre de projets de petite,
moyenne et grande envergure.
Notre expérience nous montre que de
nombreux promoteurs viennent de villes voisines pour examiner la rentabilité de
leur investissement dans des projets de Renouveau Urbain à Nathanya, au centre-ville
en particulier ; ils y font concurrence avec des promoteurs locaux, jeunes
et vétérans, expérimentés et innovateurs, et le choix n’est pas toujours
facile.
L’intérêt est dû au fait que le
centre-ville associe des terrains de grande valeur au côté d’un grand nombre
d’immeubles anciens, dans un milieu de densité relativement faible, qui permet
d’accroître les droits de construction et la hauteur des nouveaux immeubles,
souvent construits avec vue sur la mer. Ces conditions particulières intéressent
les promoteurs et sont tout à fait favorables aux résidents et aux titulaires
de droits dans les anciens immeubles.
Néanmoins, les vieux immeubles, leur
densité, les petits terrains, les rues trop étroites et les problèmes de
stationnement, créent des problèmes et des défis urbanistiques pour les
architectes et les Commissions d’urbanisme. Pour aider les résidents,
l’expérience, l’ancienneté et la qualité des relations entre les cabinets
d’avocats sont des éléments essentiels.
Les quartiers extérieurs au centre-ville
sont également intéressants, surtout pour de grands projets très rentables pour
les promoteurs qui tentent souvent de rassembler plusieurs immeubles pour être
plus efficaces et maximiser leurs gains. Dans ces cas il importe que les
résidents aient une bonne représentation juridique, qui ne les considère pas
comme des pions sans valeur sur l’échiquier des forces en présence.
Nous avons plus d’une fois dû donner
notre conseil pour trouver des solutions équitables à la fois pour le promoteur
et les résidents - l’intérêt majeur étant d’achever les travaux dans les
meilleures conditions pour tous.
Notre cabinet s’apprête à publier
d’autres articles sur le Renouveau Urbain et les projets TAMA 38. N’hésitez pas
à nous contacter pour toute question à ce sujet.
Liste partielle de projets sis à Nathanya
où notre cabinet représente les résidents : 6 rue Rivlin, 10 rue Itzhak
Sade, 9 rue Balfour, 10 rue Bialik, 83 rue Weizmann, rue Yehuda Hanassi, 45 rue
Gordon.
Projets gérés par nos bureaux : rue Ussishkin,
rue Shmorek, 9 rue Brener, 12 rue Dizengoff, 12 rue Brodetzky, 14 rue Raziel,
rue Shlomo Hamelech, 10 Rue Bialik, Rue Ytshak Sade etc.
Pour nous appeler: 972-9-83334777
Avocat Eyal Ortal : ortal.law@gmail.com
Àvocat Guy Ortal : gortallaw@gmail.com
Àvocat Rotem Ben David: rotem.bd.adv@gmail.com
Avocat Shlomit Nahon: shlomitnahon2@gmail.com