Renouveau Urbain et
TAMA 38 - Quel est notre rôle ?

Renouveau Urbain et TAMA 38 - Quel est notre rôle ? Par Eyal Ortal, Avocat et notaire

Pour expliquer le rôle des avocats qui représentent des résidents d’un projet de Renouveau Urbain, il faut dire qu’il ne s’agit pas uniquement de matières purement juridiques, et qu’un avocat spécialisé dans ce domaine doit avoir de vastes connaissances non seulement dans les domaines de l’immobilier, de l’urbanisme, de la fiscalité et de la rédaction juridique - mais également des aptitudes d’analyse des risques, de leadership communautaire et de psychologie individuelle et de groupe.

En premier lieu, les avocats doivent présenter aux résidents et à leurs représentants la nature de la contrepartie qu’ils recevront du promoteur avec lequel ils souhaitent contracter. À ce sujet, il faut être précis et dire que la contrepartie consiste également en délais à respecter, en respect de règles de sécurité, de normes de construction et d’un engagement à fournir des spécifications techniques riches et honnêtes.

Deuxièmement, il faudra décrire aux résidents la situation dans laquelle ils s’apprêtent à entrer : d’une part, pour que la transaction ait lieu, le promoteur doit pouvoir gagner de l’argent ; si son investissement n’était pas rentable, il ne conclura pas la transaction ; et s’il signait un mauvais accord pour lui - les résidents pourraient être exposés à des conflits et problèmes tout à fait indésirables de leur point de vue.

Troisièmement, pour combler l’écart entre ces intérêts, l’avocat doit garantir par des sûretés adéquates les engagements du promoteur. D’une part, ces sûretés devront garantir les engagements donnés par le promoteur, et, d’autre part, rassurer les résidents en les convainquant que ces sûretés leur viendront en aide en cas de besoin.

Il arrive que les résidents et leurs représentants soient convaincus par de vaines promesses de promoteurs, qui sont prêts à tout dire pour obtenir des contrats signés ; l’avocat découvre alors qu’il s’agit de promesses illogiques et irréalistes. Il doit donc faire état de toutes ses connaissances dans les domaines susvisés pour éviter que les résidents signent un contrat sans valeur qui risque de faire préjudice au projet de Renouveau Urbain qu’ils envisagent pour leur immeuble.

Les avocats doivent s’assurer que le ‘promoteur’ ne fait pas que tenter d’obtenir des signatures pour les céder ensuite à un autre promoteur, et que la ‘cour’ faites aux résidents ne se transforme pas par la suite en une attitude dédaigneuse, qui ne considère que le gain financier du promoteur aux dépens du bien-être des résidents.

Les avocats ont également pour rôle de présenter le tableau véritable de ce qui attend les résidents et propriétaires entrant dans un projet de Renouveau Urbain. L’intérêt primordial d’un tel projet est que l’immeuble soit consolidé en vue de résister aux tremblements de terre et aux cas d’urgence. Ses fondements doivent traverser un processus de consolidation inspecté et contrôlé par les autorités. Un abri interne doit être ajouté à chacun des appartements. La surface du logement devra grandir, avec terrasse et parfois aussi une place de stationnement annexée. Les normes de construction du contrat de consolidation devront être modernes, les spécifications devront être riches - pour remplacer un immeuble en mauvais état voire même dangereux.

La présentation des faits, des détails et des priorités devra empêcher des résidents obstinés de soulever de vaines exigences qui risquent de freiner un projet à même d’augmenter leur patrimoine, leur sécurité et la qualité de leur vie ; d’autre part, la liste présentée par les résidents devra être logique, raisonnable, intelligente, rentable et durable.

En raison de l’offre importante qui existe aujourd’hui sur ce marché, les promoteurs préféreront négocier avec des immeubles bien représentés, travaillant avec professionnalisme et dont l’intérêt est de promouvoir les buts des clients plutôt que d’obtenir des avantages mineurs au profit de quelques-uns des résidents mais au détriment de tous les autres.

Notre cabinet est caractérisé par son efficacité, sa pertinence, sa volonté de faire avancer le projet vers le but de l’achèvement des travaux en assurant une assistance permanente aux résidents en toute matière pouvant surgir en cours de route ; les résidents y trouveront réponse à toutes leurs questions, à la fois en ce qui concerne le contrat et les relations avec le promoteur.

La dynamique qui se crée est telle que le cabinet donnera une réponse immédiate à tout problème ou questionnement. Aucun email ne restera sans réponse et le cabinet organisera et se chargera de toute réunion, sollicitation ou avis. S’il faut débattre d’un problème surgissant en cours de construction, le cabinet l’animera jusqu’à ce que la bonne et complète solution soit trouvée.

L’ambiance créée est celle d’un groupe qui travaille ensemble dans un but commun ; cet état des choses permet souvent d’éviter le dépôt d’action d’objecteurs, car la puissance démontrée par la représentation des résidents favorables au projet est telle que les « opposants » cessent vite d’insister et préfèrent adhérer au projet. 

Toutes les questions et revendications reçoivent une réponse pertinente et résolue dans une ambiance agréable ; la motivation des opposants est mise de côté en faveur de leur signature sur le contrat et leur adhésion à celui-ci, dans l’intérêt de tous les résidents.

En tant que patriotes locaux, il nous importe de dire que la ville de Nathanya est devenue un lieu populaire pour les projets de TAMA 38 et de Renouveau Urbain. Notre cabinet est impliqué dans un grand nombre de projets de petite, moyenne et grande envergure.

Notre expérience nous montre que de nombreux promoteurs viennent de villes voisines pour examiner la rentabilité de leur investissement dans des projets de Renouveau Urbain à Nathanya, au centre-ville en particulier ; ils y font concurrence avec des promoteurs locaux, jeunes et vétérans, expérimentés et innovateurs, et le choix n’est pas toujours facile.

L’intérêt est dû au fait que le centre-ville associe des terrains de grande valeur au côté d’un grand nombre d’immeubles anciens, dans un milieu de densité relativement faible, qui permet d’accroître les droits de construction et la hauteur des nouveaux immeubles, souvent construits avec vue sur la mer. Ces conditions particulières intéressent les promoteurs et sont tout à fait favorables aux résidents et aux titulaires de droits dans les anciens immeubles.

Néanmoins, les vieux immeubles, leur densité, les petits terrains, les rues trop étroites et les problèmes de stationnement, créent des problèmes et des défis urbanistiques pour les architectes et les Commissions d’urbanisme. Pour aider les résidents, l’expérience, l’ancienneté et la qualité des relations entre les cabinets d’avocats sont des éléments essentiels.

Les quartiers extérieurs au centre-ville sont également intéressants, surtout pour de grands projets très rentables pour les promoteurs qui tentent souvent de rassembler plusieurs immeubles pour être plus efficaces et maximiser leurs gains. Dans ces cas il importe que les résidents aient une bonne représentation juridique, qui ne les considère pas comme des pions sans valeur sur l’échiquier des forces en présence.

Nous avons plus d’une fois dû donner notre conseil pour trouver des solutions équitables à la fois pour le promoteur et les résidents - l’intérêt majeur étant d’achever les travaux dans les meilleures conditions pour tous.

Notre cabinet s’apprête à publier d’autres articles sur le Renouveau Urbain et les projets TAMA 38. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question à ce sujet.

Liste partielle de projets sis à Nathanya où notre cabinet représente les résidents : 6 rue Rivlin, 10 rue Itzhak Sade, 9 rue Balfour, 10 rue Bialik, 83 rue Weizmann, rue Yehuda Hanassi, 45 rue Gordon.

Projets gérés par nos bureaux : rue Ussishkin, rue Shmorek, 9 rue Brener, 12 rue Dizengoff, 12 rue Brodetzky, 14 rue Raziel, rue  Shlomo Hamelech, 10 Rue Bialik, Rue Ytshak Sade etc.